Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Sự hòa nhập giữa Blockchain và bất động sản
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tiền điện tử, khái niệm liên quan đã xuất hiện từ năm 2018. Tuy nhiên, do sự thiếu hoàn thiện trong quy định và lợi ích thu nhập không rõ ràng, các nỗ lực ban đầu đã không thể tạo ra quy mô.
Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Điều này khiến việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như tài sản thực (RWA) trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm thiểu rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ phân tích những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế của các dự án này cũng như thị trường tiềm năng. Cuộc thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp token hóa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chứa đựng những cơ hội đầu tư lớn. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay cầm cố token bất động sản
Việc token hóa bất động sản lên blockchain còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA tương tự nhau trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, đều giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, khuôn khổ quy định và cấu trúc vận hành của REIT có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Phân tích trường hợp
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Hoa Kỳ trên blockchain Ethereum và Gnosis để các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia.
RealT mua bất động sản và hợp pháp hóa việc mã hóa nó. Quản lý bất động sản và thu tiền thuê do bên thứ ba chịu trách nhiệm. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho những người nắm giữ token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý tách biệt với công ty sở hữu bất động sản.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị token bất động sản là 323,020 USD, mỗi token có giá 52.10 USD, tổng cộng 6,200 token. Doanh thu tiền thuê hàng tháng là 2,600 USD, sau khi trừ chi phí, lợi nhuận ròng là 1,978 USD. Mỗi token nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, duy trì mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê, nền tảng đầu tư thu phí 2%. Điều này giúp RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Nếu tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư quá nhỏ, có thể dẫn đến chi phí quản lý quá cao. Có thể cũng tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các nhà nắm giữ token.
Bằng cách phân tích mười mã bất động sản vừa bán hết, phát hiện ra rằng hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 người nắm giữ mã. Khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500-2000 đô la, 1% đầu tư nhiều hơn. Điều này cho thấy RealT đã phần nào tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư cá nhân, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu blockchain, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu trong hai năm qua là 150K-180K USD.
Từ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập nhiều thực thể tại Delaware, bao gồm công ty hoạt động cốt lõi Real Token Inc. và công ty mẹ bất động sản Real Token LLC, cũng như một loạt các LLC được thành lập cho mỗi bất động sản đầu tư. Cấu trúc này nhằm mục đích cách ly các rủi ro tài chính và pháp lý của từng bất động sản.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl đã ra mắt chỉ số bất động sản khu vực dựa trên lịch sử bán hàng, cho phép nhà đầu tư đầu cơ về xu hướng giá nhà.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý trong hoạt động bất động sản thực tế. Mặc dù không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn RWA, nhưng Parcl đã nhận được sự đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, và đáng chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA trong bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như chưa thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù thiết kế sản phẩm đã chín muồi và đội ngũ đang tích cực quảng bá, Parcl vẫn giữ được mức độ quan tâm và thị phần tương đối thấp trên thị trường. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Ripple và MakerDAO cùng với các công ty tiền điện tử lớn khác cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Reinno là một dự án đã ngừng hoạt động, nhưng hai sản phẩm mà nó giới thiệu thì đáng được nhắc đến.
Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Chủ sở hữu bất động sản có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt và hợp đồng thông minh, cho phép chủ sở hữu sử dụng token làm tài sản thế chấp cho khoản vay.
Thứ hai là tài trợ thế chấp, người dùng có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản sau khi vay ngân hàng để mua nhà, số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ ngân hàng, sau đó trả nợ theo lãi suất cố định cho giao thức.
Mô hình hoạt động của Reinno có những rủi ro rõ ràng, bao gồm khó khăn trong việc kiện tụng khi người vay vi phạm, việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản khó khăn trong việc ngăn chặn hiệu quả, v.v. Những rủi ro này có thể là một trong những lý do dẫn đến việc dự án ngừng hoạt động, trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA vẫn là một lĩnh vực tương đối mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc các dự án đầu ngành. Quy mô và cơ sở người dùng của các dự án hiện tại còn tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và một khung pháp lý chín muồi. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty cách ly rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm đối tượng đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của bất động sản RWA, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều không thể thiếu.
Trong lĩnh vực lập pháp, RWA bất động sản chưa thiết lập được một khung rõ ràng và đồng nhất. Các cơ quan quản lý khác nhau ở Mỹ có sự khác biệt trong việc phân loại token, và trên quốc tế cũng thiếu khung tham chiếu. Sự không nhất quán trong quy định này dẫn đến quy tắc không rõ ràng, đe dọa đến các nhà đầu tư tiềm năng và nguy cơ đối với tính khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù môi trường quản lý hỗn loạn, nhưng vẫn có nhiều công ty tài chính và tiền điện tử nổi tiếng đang cố gắng với RWA bất động sản. Một số dự án đã hoạt động trong 1-2 năm và đã bước đầu chứng minh khả năng sản phẩm. Là một lĩnh vực lớn trong đầu tư tài chính, với sự thiết lập và hoàn thiện khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản có khả năng phát triển nhanh chóng.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
16 thích
Phần thưởng
16
7
Đăng lại
Chia sẻ
Bình luận
0/400
ApeWithNoChain
· 07-08 14:32
Chưa giải quyết được việc quay số mà còn muốn lên chuỗi.
Xem bản gốcTrả lời0
FundingMartyr
· 07-08 11:01
Bất động sản cũng bắt đầu đầu tư vào Token rồi à
Xem bản gốcTrả lời0
MoonRocketTeam
· 07-07 15:30
Có vẻ như việc đưa bất động sản lên chuỗi là một điều nghiêm túc.
Xem bản gốcTrả lời0
Degentleman
· 07-05 15:36
Tuổi trẻ thì phải dám đầu tư
Xem bản gốcTrả lời0
MEVHunterZhang
· 07-05 15:33
Giao dịch NFT xong thì giao dịch mã hóa kỹ thuật số bất động sản? Tôi thực sự phục.
Mã hóa kỹ thuật số bất động sản: Phân tích dự án RWA và thảo luận về triển vọng tương lai
Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Sự hòa nhập giữa Blockchain và bất động sản
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tiền điện tử, khái niệm liên quan đã xuất hiện từ năm 2018. Tuy nhiên, do sự thiếu hoàn thiện trong quy định và lợi ích thu nhập không rõ ràng, các nỗ lực ban đầu đã không thể tạo ra quy mô.
Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Điều này khiến việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như tài sản thực (RWA) trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm thiểu rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ phân tích những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế của các dự án này cũng như thị trường tiềm năng. Cuộc thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp token hóa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chứa đựng những cơ hội đầu tư lớn. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Việc token hóa bất động sản lên blockchain còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA tương tự nhau trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, đều giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, khuôn khổ quy định và cấu trúc vận hành của REIT có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Phân tích trường hợp
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Hoa Kỳ trên blockchain Ethereum và Gnosis để các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia.
RealT mua bất động sản và hợp pháp hóa việc mã hóa nó. Quản lý bất động sản và thu tiền thuê do bên thứ ba chịu trách nhiệm. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho những người nắm giữ token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý tách biệt với công ty sở hữu bất động sản.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị token bất động sản là 323,020 USD, mỗi token có giá 52.10 USD, tổng cộng 6,200 token. Doanh thu tiền thuê hàng tháng là 2,600 USD, sau khi trừ chi phí, lợi nhuận ròng là 1,978 USD. Mỗi token nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, duy trì mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê, nền tảng đầu tư thu phí 2%. Điều này giúp RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Nếu tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư quá nhỏ, có thể dẫn đến chi phí quản lý quá cao. Có thể cũng tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các nhà nắm giữ token.
Bằng cách phân tích mười mã bất động sản vừa bán hết, phát hiện ra rằng hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 người nắm giữ mã. Khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500-2000 đô la, 1% đầu tư nhiều hơn. Điều này cho thấy RealT đã phần nào tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư cá nhân, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu blockchain, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu trong hai năm qua là 150K-180K USD.
Từ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập nhiều thực thể tại Delaware, bao gồm công ty hoạt động cốt lõi Real Token Inc. và công ty mẹ bất động sản Real Token LLC, cũng như một loạt các LLC được thành lập cho mỗi bất động sản đầu tư. Cấu trúc này nhằm mục đích cách ly các rủi ro tài chính và pháp lý của từng bất động sản.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl đã ra mắt chỉ số bất động sản khu vực dựa trên lịch sử bán hàng, cho phép nhà đầu tư đầu cơ về xu hướng giá nhà.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý trong hoạt động bất động sản thực tế. Mặc dù không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn RWA, nhưng Parcl đã nhận được sự đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, và đáng chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA trong bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như chưa thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù thiết kế sản phẩm đã chín muồi và đội ngũ đang tích cực quảng bá, Parcl vẫn giữ được mức độ quan tâm và thị phần tương đối thấp trên thị trường. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Ripple và MakerDAO cùng với các công ty tiền điện tử lớn khác cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Reinno là một dự án đã ngừng hoạt động, nhưng hai sản phẩm mà nó giới thiệu thì đáng được nhắc đến.
Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Chủ sở hữu bất động sản có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt và hợp đồng thông minh, cho phép chủ sở hữu sử dụng token làm tài sản thế chấp cho khoản vay.
Thứ hai là tài trợ thế chấp, người dùng có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản sau khi vay ngân hàng để mua nhà, số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ ngân hàng, sau đó trả nợ theo lãi suất cố định cho giao thức.
Mô hình hoạt động của Reinno có những rủi ro rõ ràng, bao gồm khó khăn trong việc kiện tụng khi người vay vi phạm, việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản khó khăn trong việc ngăn chặn hiệu quả, v.v. Những rủi ro này có thể là một trong những lý do dẫn đến việc dự án ngừng hoạt động, trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA vẫn là một lĩnh vực tương đối mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc các dự án đầu ngành. Quy mô và cơ sở người dùng của các dự án hiện tại còn tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và một khung pháp lý chín muồi. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty cách ly rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm đối tượng đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của bất động sản RWA, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều không thể thiếu.
Trong lĩnh vực lập pháp, RWA bất động sản chưa thiết lập được một khung rõ ràng và đồng nhất. Các cơ quan quản lý khác nhau ở Mỹ có sự khác biệt trong việc phân loại token, và trên quốc tế cũng thiếu khung tham chiếu. Sự không nhất quán trong quy định này dẫn đến quy tắc không rõ ràng, đe dọa đến các nhà đầu tư tiềm năng và nguy cơ đối với tính khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù môi trường quản lý hỗn loạn, nhưng vẫn có nhiều công ty tài chính và tiền điện tử nổi tiếng đang cố gắng với RWA bất động sản. Một số dự án đã hoạt động trong 1-2 năm và đã bước đầu chứng minh khả năng sản phẩm. Là một lĩnh vực lớn trong đầu tư tài chính, với sự thiết lập và hoàn thiện khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản có khả năng phát triển nhanh chóng.