房地產代幣化: RWA項目分析與未來前景探討

MEV午夜食客

2025-07-05 15:14:16

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房地產RWA項目研究:區塊鏈與不動產的融合

真實世界資產(RWA)在加密貨幣市場並非新事物,早在2018年就已出現相關概念。然而,由於監管不完善和收益優勢不明顯,早期嘗試未能形成規模。

2022年,隨着美國利率上調,國債收益率超過了加密行業穩定幣借貸利率。這使得將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業更具吸引力。一些成熟的DeFi項目以及傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年,市場上出現了少量房地產RWA項目。它們旨在擴大房地產投資市場,多樣化投資產品,並降低投資門檻。本研究將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場。討論將主要涉及北美房地產市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場蘊含巨大投資機會。2023年3月數據顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心目標包括:創造更多樣化和靈活的投資產品、吸引更廣泛的投資者、提高資產流動性和價值。主要表現形式有:

碎片化房產所有權融資
特定區域房產市場指數產品
房產代幣抵押借貸

房產代幣化上鏈還可增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面相似,都降低了投資門檻並增強流動性。但REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,REIT的監管框架和運營結構可爲房地產RWA項目提供參考。

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是最早的房地產RWA項目之一,專注於在Ethereum和Gnosis區塊鏈上代幣化美國住宅房產供散戶投資。

RealT購買房產並依法將其代幣化。房產管理和租金收集由第三方負責。扣除費用後的租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產的公司法律上隔離。

以蒙哥馬利的一處房產爲例,房產代幣總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共6,200個代幣。每月租金收入2,600美元,扣除費用後淨利潤1,978美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,維持近乎無風險的運營模式。管理機構從租金中取8%,投資平台收取2%費用。這使RealT能專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權也帶來挑戰。如果投資者投資佔比過小,可能導致管理成本過高。RealT與代幣持有者之間也可能存在利益衝突。

通過分析最新售罄的十個房產代幣,發現大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者。約90%投資者投資少於500美元,9%投資500-2000美元,1%投資更多。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

根據區塊鏈數據,RealT總共分發了約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年收入150K-180K美元。

從公司結構看,RealT在特拉華州成立了多個實體,包括核心運營公司Real Token Inc.和房地產公司母公司Real Token LLC,以及爲每個投資房產設立的系列LLC。這種結構旨在隔離各房產的財務和法律風險。

Parcl

Parcl是一個允許用戶交易全球房地產市場價格變動的DeFi投資平台。Parcl推出了基於銷售歷史記錄的區域房地產指數,投資者可對房價走勢進行投機。

這種方法避免了實際房產運營的法律問題。雖然不完全符合RWA標準,但Parcl得到了Coinbase等知名公司投資,在討論房地產RWA產品多樣化時值得關注。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。然而經過一年多運營,Parcl似乎未引起太多關注,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

盡管產品設計成熟且團隊積極推廣,Parcl仍保持相對較低的市場關注度和份額。這可能表明加密貨幣市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

Ripple和MakerDAO等大型加密貨幣公司也在探索房地產RWA產品。Reinno是一個已停止運營的項目,但其引入的兩個產品值得一提。

第一個是基於代幣化房產的貸款服務。房產所有者可將房產文件提交給Reinno,獲批後Reinno會創建特殊目的載體公司和智能合約,允許所有者將代幣作爲貸款抵押品。

第二個是房貸融資,用戶可在用銀行貸款購房後將房產所有權代幣化融資,所得資金用於償還銀行貸款,之後按固定利率向協議還款。

Reinno的運營模式存在明顯風險,包括借款人違約時難以起訴、房產所有權轉移難以有效阻止等。這些風險可能是項目停止運營的原因之一,未來房地產RWA需要更成熟的法律框架解決這些問題。

結論

房地產RWA仍是一個相對新興的領域,尚未形成明確的市場規模或龍頭項目。目前運營的項目規模和用戶基礎相對較小。該領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律框架。一些項目採用風險隔離的公司結構或選擇與房產相關的金融產品作爲投資標的,以降低運營風險。然而,要充分發揮房地產RWA的潛力,立法進步和運營合規是必不可少的。