Estudo do projeto RWA imobiliário: a fusão entre Blockchain e imóveis
Ativos do mundo real ( RWA ) não são novidade no mercado de criptomoedas, com conceitos relacionados surgindo já em 2018. No entanto, devido à regulação inadequada e à ausência de vantagens de rentabilidade, as tentativas iniciais não conseguiram ganhar escala.
Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do governo superaram as taxas de empréstimo de stablecoins no setor de criptomoedas. Isso tornou a tokenização de títulos do governo dos EUA como ativos reais (RWA) mais atraente para o setor de criptomoedas. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada. Este estudo irá analisar os prós e contras do design desses projetos e o mercado potencial. A discussão irá focar principalmente no mercado imobiliário da América do Norte.
Métodos de tokenização do mercado imobiliário
O mercado imobiliário contém enormes oportunidades de investimento. Dados de março de 2023 mostram que o mercado imobiliário listado na América do Norte vale 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado globalmente vale 2,66 trilhões de dólares.
Os principais objetivos do mercado imobiliário tokenizado incluem: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair um maior número de investidores, aumentar a liquidez e o valor dos ativos. As principais formas de manifestação são:
Financiamento de propriedade fracionada
Produto do índice do mercado imobiliário de áreas específicas
Empréstimo colateral com tokens imobiliários
A tokenização de imóveis na blockchain também pode aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) e os Ativos Reais Imobiliários RWA são semelhantes na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas, ambos reduzindo as barreiras de entrada e aumentando a liquidez. No entanto, os REITs geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, a estrutura de regulamentação e operação dos REITs pode servir de referência para projetos de RWA imobiliários.
Análise de Caso
RealT
A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos RWA de imóveis, focando na tokenização de propriedades residenciais nos Estados Unidos para investimento de retalho na Blockchain Ethereum e Gnosis.
A RealT compra imóveis e os tokeniza de acordo com a lei. A gestão dos imóveis e a coleta de aluguéis são responsabilidade de terceiros. O aluguel, após a dedução de taxas, é distribuído aos detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas está legalmente isolada da empresa que detém os imóveis.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens da propriedade é de 323.020 dólares, cada token custa 52,10 dólares, totalizando 6.200 tokens. A renda mensal de aluguel é de 2.600 dólares, e após deduzir as despesas, o lucro líquido é de 1.978 dólares. Cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.
A RealT oferece 100% de tokens ao mercado, mantendo um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora retira 8% do aluguel, enquanto a plataforma de investimento cobra uma taxa de 2%. Isso permite que a RealT se concentre em encontrar propriedades qualificadas e tokenizá-las.
No entanto, a propriedade descentralizada também traz desafios. Se a participação dos investidores for muito pequena, isso pode resultar em custos de gestão demasiado elevados. Também pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os detentores de tokens.
Através da análise dos dez tokens imobiliários mais recentes que esgotaram, descobrimos que a maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens. Cerca de 90% dos investidores investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2000 dólares, e 1% investem mais. Isso indica que a RealT, até certo ponto, criou um mercado de investimento imobiliário para investidores de varejo, aumentando a liquidez do mercado habitacional.
De acordo com os dados da Blockchain, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em aluguéis. As taxas da plataforma são cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a uma receita de 150K-180K dólares nos últimos dois anos.
Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu várias entidades no Delaware, incluindo a empresa operacional central Real Token Inc. e a empresa-mãe de imóveis Real Token LLC, bem como uma série de LLCs criadas para cada propriedade de investimento. Esta estrutura tem como objetivo isolar os riscos financeiros e legais de cada propriedade.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. Parcl lançou um índice imobiliário regional baseado no histórico de vendas, permitindo que os investidores especulem sobre a tendência dos preços das casas.
Este método evita os problemas legais associados à operação de imóveis reais. Embora não esteja completamente em conformidade com os padrões de RWA, a Parcl recebeu investimentos de empresas renomadas como a Coinbase, e merece atenção ao discutir a diversificação de produtos de RWA no setor imobiliário.
A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações abaixo de 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.
Apesar do design do produto ser maduro e da equipe estar a promover ativamente, a Parcl ainda mantém um nível relativamente baixo de atenção e quota de mercado. Isso pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está preparado para acolher produtos de índice imobiliário.
Reinno
Grandes empresas de criptomoedas, como Ripple e MakerDAO, também estão a explorar produtos RWA no setor imobiliário. Reinno é um projeto que já parou de operar, mas os dois produtos que introduziu merecem ser mencionados.
O primeiro é um serviço de empréstimo baseado em propriedades tokenizadas. Os proprietários de imóveis podem enviar documentos da propriedade para a Reinno, e após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico e um contrato inteligente, permitindo que os proprietários usem tokens como garantia para o empréstimo.
O segundo é o financiamento de hipoteca, os usuários podem tokenizar a propriedade após comprar uma casa com um empréstimo bancário, e os fundos obtidos são usados para pagar o empréstimo bancário, após o qual reembolsam ao acordo a uma taxa fixa.
O modelo de operação da Reinno apresenta riscos evidentes, incluindo a dificuldade de processar em caso de inadimplência do mutuário e a dificuldade em impedir efetivamente a transferência de propriedade imobiliária. Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto; no futuro, os RWA imobiliários precisarão de um quadro legal mais maduro para resolver esses problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário ainda é um campo relativamente emergente, sem um tamanho de mercado ou projetos líderes claramente definidos. Atualmente, a escala dos projetos em operação e a base de usuários são relativamente pequenas. Este campo requer operações de conformidade rigorosas e uma estrutura legal madura. Alguns projetos adotam estruturas corporativas de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados a imóveis como alvo de investimento, para reduzir o risco operacional. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, o progresso legislativo e a conformidade operacional são essenciais.
Em termos de legislação, os ativos reais (RWA) no setor imobiliário ainda não estabeleceram um quadro claro e consistente. Existem divergências na classificação dos tokens entre diferentes agências reguladoras nos Estados Unidos, e falta um quadro de referência a nível internacional. Essa inconsistência regulatória resulta em regras pouco claras, ameaçando potenciais investidores e colocando em risco a viabilidade a longo prazo da tokenização de imóveis.
Apesar do ambiente regulatório confuso, muitas empresas financeiras e de criptomoedas conhecidas ainda estão tentando o RWA imobiliário. Alguns projetos já provaram preliminarmente a viabilidade do produto após 1-2 anos de operação. Como um setor de grande escala no campo dos investimentos financeiros, espera-se que o RWA imobiliário tenha um rápido desenvolvimento com o estabelecimento e aperfeiçoamento do quadro jurídico relevante.
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ApeWithNoChain
· 07-08 14:32
Ainda não conseguiram resolver o sorteio e já querem ir para a cadeia.
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FundingMartyr
· 07-08 11:01
O setor imobiliário também está a negociar Tokens.
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MoonRocketTeam
· 07-07 15:30
A tokenização do mercado imobiliário parece ser séria.
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Degentleman
· 07-05 15:36
A juventude deve ter coragem para investir.
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MEVHunterZhang
· 07-05 15:33
Fritar NFTs e depois fritar imóveis tokenizados? Estou impressionado.
Tokenização de imóveis: Análise de projetos RWA e discussão sobre as perspectivas futuras
Estudo do projeto RWA imobiliário: a fusão entre Blockchain e imóveis
Ativos do mundo real ( RWA ) não são novidade no mercado de criptomoedas, com conceitos relacionados surgindo já em 2018. No entanto, devido à regulação inadequada e à ausência de vantagens de rentabilidade, as tentativas iniciais não conseguiram ganhar escala.
Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do governo superaram as taxas de empréstimo de stablecoins no setor de criptomoedas. Isso tornou a tokenização de títulos do governo dos EUA como ativos reais (RWA) mais atraente para o setor de criptomoedas. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada. Este estudo irá analisar os prós e contras do design desses projetos e o mercado potencial. A discussão irá focar principalmente no mercado imobiliário da América do Norte.
Métodos de tokenização do mercado imobiliário
O mercado imobiliário contém enormes oportunidades de investimento. Dados de março de 2023 mostram que o mercado imobiliário listado na América do Norte vale 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado globalmente vale 2,66 trilhões de dólares.
Os principais objetivos do mercado imobiliário tokenizado incluem: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair um maior número de investidores, aumentar a liquidez e o valor dos ativos. As principais formas de manifestação são:
A tokenização de imóveis na blockchain também pode aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) e os Ativos Reais Imobiliários RWA são semelhantes na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas, ambos reduzindo as barreiras de entrada e aumentando a liquidez. No entanto, os REITs geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, a estrutura de regulamentação e operação dos REITs pode servir de referência para projetos de RWA imobiliários.
Análise de Caso
RealT
A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos RWA de imóveis, focando na tokenização de propriedades residenciais nos Estados Unidos para investimento de retalho na Blockchain Ethereum e Gnosis.
A RealT compra imóveis e os tokeniza de acordo com a lei. A gestão dos imóveis e a coleta de aluguéis são responsabilidade de terceiros. O aluguel, após a dedução de taxas, é distribuído aos detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas está legalmente isolada da empresa que detém os imóveis.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens da propriedade é de 323.020 dólares, cada token custa 52,10 dólares, totalizando 6.200 tokens. A renda mensal de aluguel é de 2.600 dólares, e após deduzir as despesas, o lucro líquido é de 1.978 dólares. Cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.
A RealT oferece 100% de tokens ao mercado, mantendo um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora retira 8% do aluguel, enquanto a plataforma de investimento cobra uma taxa de 2%. Isso permite que a RealT se concentre em encontrar propriedades qualificadas e tokenizá-las.
No entanto, a propriedade descentralizada também traz desafios. Se a participação dos investidores for muito pequena, isso pode resultar em custos de gestão demasiado elevados. Também pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os detentores de tokens.
Através da análise dos dez tokens imobiliários mais recentes que esgotaram, descobrimos que a maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens. Cerca de 90% dos investidores investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2000 dólares, e 1% investem mais. Isso indica que a RealT, até certo ponto, criou um mercado de investimento imobiliário para investidores de varejo, aumentando a liquidez do mercado habitacional.
De acordo com os dados da Blockchain, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em aluguéis. As taxas da plataforma são cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a uma receita de 150K-180K dólares nos últimos dois anos.
Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu várias entidades no Delaware, incluindo a empresa operacional central Real Token Inc. e a empresa-mãe de imóveis Real Token LLC, bem como uma série de LLCs criadas para cada propriedade de investimento. Esta estrutura tem como objetivo isolar os riscos financeiros e legais de cada propriedade.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. Parcl lançou um índice imobiliário regional baseado no histórico de vendas, permitindo que os investidores especulem sobre a tendência dos preços das casas.
Este método evita os problemas legais associados à operação de imóveis reais. Embora não esteja completamente em conformidade com os padrões de RWA, a Parcl recebeu investimentos de empresas renomadas como a Coinbase, e merece atenção ao discutir a diversificação de produtos de RWA no setor imobiliário.
A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações abaixo de 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.
Apesar do design do produto ser maduro e da equipe estar a promover ativamente, a Parcl ainda mantém um nível relativamente baixo de atenção e quota de mercado. Isso pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está preparado para acolher produtos de índice imobiliário.
Reinno
Grandes empresas de criptomoedas, como Ripple e MakerDAO, também estão a explorar produtos RWA no setor imobiliário. Reinno é um projeto que já parou de operar, mas os dois produtos que introduziu merecem ser mencionados.
O primeiro é um serviço de empréstimo baseado em propriedades tokenizadas. Os proprietários de imóveis podem enviar documentos da propriedade para a Reinno, e após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico e um contrato inteligente, permitindo que os proprietários usem tokens como garantia para o empréstimo.
O segundo é o financiamento de hipoteca, os usuários podem tokenizar a propriedade após comprar uma casa com um empréstimo bancário, e os fundos obtidos são usados para pagar o empréstimo bancário, após o qual reembolsam ao acordo a uma taxa fixa.
O modelo de operação da Reinno apresenta riscos evidentes, incluindo a dificuldade de processar em caso de inadimplência do mutuário e a dificuldade em impedir efetivamente a transferência de propriedade imobiliária. Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto; no futuro, os RWA imobiliários precisarão de um quadro legal mais maduro para resolver esses problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário ainda é um campo relativamente emergente, sem um tamanho de mercado ou projetos líderes claramente definidos. Atualmente, a escala dos projetos em operação e a base de usuários são relativamente pequenas. Este campo requer operações de conformidade rigorosas e uma estrutura legal madura. Alguns projetos adotam estruturas corporativas de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados a imóveis como alvo de investimento, para reduzir o risco operacional. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, o progresso legislativo e a conformidade operacional são essenciais.
Em termos de legislação, os ativos reais (RWA) no setor imobiliário ainda não estabeleceram um quadro claro e consistente. Existem divergências na classificação dos tokens entre diferentes agências reguladoras nos Estados Unidos, e falta um quadro de referência a nível internacional. Essa inconsistência regulatória resulta em regras pouco claras, ameaçando potenciais investidores e colocando em risco a viabilidade a longo prazo da tokenização de imóveis.
Apesar do ambiente regulatório confuso, muitas empresas financeiras e de criptomoedas conhecidas ainda estão tentando o RWA imobiliário. Alguns projetos já provaram preliminarmente a viabilidade do produto após 1-2 anos de operação. Como um setor de grande escala no campo dos investimentos financeiros, espera-se que o RWA imobiliário tenha um rápido desenvolvimento com o estabelecimento e aperfeiçoamento do quadro jurídico relevante.