Gayrimenkul RWA Proje Araştırması: Blok Zinciri ve Gayrimenkulün Bütünleşmesi

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kripto para piyasasında yeni bir şey değil, 2018 yılında ilgili kavramlar ortaya çıkmıştı. Ancak, düzenlemenin yetersizliği ve getiri avantajının belirgin olmaması nedeniyle, erken dönem denemeler ölçeklenme fırsatı bulamadı.

2022'de, ABD faiz oranlarının artırılmasıyla birlikte, devlet tahvili getirileri kripto sektöründeki stablecoin kredi oranlarını aştı. Bu durum, ABD devlet tahvillerinin RWA varlığı olarak tokenleştirilmesini kripto sektörü için daha çekici hale getirdi. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada az sayıda emlak RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, emlak yatırım pazarını genişletmeyi, yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projelerin tasarımının artı ve eksilerini ve potansiyel pazarını analiz edecektir. Tartışma, esas olarak Kuzey Amerika emlak pazarını kapsayacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı büyük yatırım fırsatları barındırıyor. 2023 Mart verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul piyasası ise 2.66 trilyon dolar.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel hedefleri arasında: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, varlık likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Ana biçimleri şunlardır:

1. Parçalı Gayrimenkul Mülk Sahipliği Finansmanı
2. Belirli Bölge Gayrimenkul Pazar Endeksi Ürünü
3. Gayrimenkul Token Teminatlı Kredi

Gayrimenkul tokenizasyonunun blok zincirine entegre edilmesi, varlıkların şeffaflığını ve yönetişimdeki demokratikliği artırabilir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlik gösterir, her ikisi de yatırım eşiğini düşürür ve likiditeyi artırır. Ancak, REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz ve merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, REIT'in düzenleyici çerçevesi ve işletim yapısı, Gayrimenkul RWA projelerine referans sağlayabilir.

Vaka Analizi

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve en erken gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis Blok Zinciri üzerinde, bireysel yatırımcılar için Amerikan konut mülklerinin tokenleştirilmesine odaklanmaktadır.

RealT, gayrimenkul satın alır ve yasal olarak bunları tokenleştirir. Gayrimenkul yönetimi ve kira toplama üçüncü taraf tarafından gerçekleştirilir. Ücretler düşüldükten sonra kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumludur, ancak gayrimenkulü elinde bulunduran şirketle yasal olarak ayrıdır.

Montgomery'deki bir mülk örneği olarak, mülk token'larının toplam değeri 323,020 dolar, her bir token 52.10 dolar, toplam 6,200 token. Aylık kira geliri 2,600 dolar, giderler düşüldükten sonra net kar 1,978 dolar. Her bir token 3.83 dolar dağıtım alıyor, yıllık kar oranı %7.35.

RealT, piyasaya %100 token sunarak neredeyse risksiz bir operasyon modeli sürdürmektedir. Yönetim kurumu kiralardan %8 alırken, yatırım platformu %2 ücret almaktadır. Bu, RealT'nin uygun mülkler bulup tokenleştirmeye odaklanmasını sağlar.

Ancak, dağıtık mülkiyetin de zorlukları vardır. Eğer yatırımcıların yatırım oranı çok küçükse, yönetim maliyetleri çok yüksek olabilir. RealT ile token sahipleri arasında çıkar çatışmaları da olabilir.

Son satılan on gayrimenkul tokenini analiz ederek, çoğu gayrimenkulün Detroit'te bulunduğu ve yaklaşık 500 token sahibinin olduğu ortaya çıktı. Yaklaşık %90 yatırımcı 500 dolardan az yatırım yaptı, %9'u 500-2000 dolar, %1'i ise daha fazla yatırım yaptı. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım pazarı yarattığını ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.

Blok Zinciri verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücreti kira bedelinin yaklaşık %2,5-3'ü kadar olup, son iki yıldaki gelir 150K-180K dolar civarındadır.

Şirket yapısına göre, RealT, Delaware'de birden fazla varlık kurmuştur; bunlar arasında ana işletme şirketi Real Token Inc. ve gayrimenkul şirketi ana şirketi Real Token LLC ile her bir yatırım mülkü için kurulan dizi LLC bulunmaktadır. Bu yapı, her mülkün finansal ve hukuki risklerini izole etmeyi amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasası fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, satış geçmişine dayalı bölgesel gayrimenkul endeksi sunmuştur, yatırımcılar konut fiyatlarının hareketleri üzerinde spekülasyon yapabilir.

Bu yöntem, gerçek mülk işletiminin hukuki sorunlarından kaçınmaktadır. RWA standartlarına tam olarak uymasa da, Parcl, Coinbase gibi tanınmış şirketlerden yatırım aldı ve gayrimenkul RWA ürünlerinin çeşitlendirilmesi tartışılırken dikkate değer.

Parcl test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı ve şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir işletilmesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10.000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Ürünün tasarımı olgun ve ekip aktif bir şekilde tanıtım yapmasına rağmen, Parcl hâlâ nispeten düşük bir pazar ilgisi ve payına sahip. Bu, kripto para piyasasının gayrimenkul endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösterebilir.

Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri de gayrimenkul RWA ürünlerini araştırıyor. Reinno, faaliyetlerini durduran bir projedir, ancak tanıttığı iki ürün dikkate değerdir.

İlk hizmet, tokenleştirilmiş gayrimenkul üzerine dayalı kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilir, onaylandıktan sonra Reinno, sahiplerin tokenleri kredi teminatı olarak kullanmalarına izin veren özel amaçlı bir şirket ve akıllı sözleşme oluşturacaktır.

İkincisi konut kredisi finansmanı, kullanıcılar banka kredisi ile ev aldıktan sonra mülkiyetin tokenleştirilmesiyle finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar banka kredisinin geri ödenmesinde kullanılacak ve ardından sabit bir faiz oranıyla protokole geri ödenecektir.

Reinno'nun işletme modelinde belirgin riskler bulunmaktadır; bunlar arasında borçlunun temerrüde düşmesi durumunda dava açmanın zor olması, gayrimenkul mülkiyetinin devrinin etkili bir şekilde engellenememesi gibi durumlar yer almaktadır. Bu riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir; gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyaç duyulacaktır.

Sonuç

Gayrimenkul RWA hala nispeten yeni bir alan olup, henüz net bir pazar büyüklüğü veya öncü projeler oluşmamıştır. Şu anda işletilen projelerin ölçekleri ve kullanıcı tabanı nispeten küçüktür. Bu alan, katı uyumlu işletme ve olgun bir yasal çerçeve gerektirmektedir. Bazı projeler, işletme risklerini azaltmak için risk ayrıştırma şirket yapıları benimsemekte veya yatırım hedefi olarak gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri tercih etmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA'nın potansiyelini tam olarak gerçekleştirmek için yasama ilerlemesi ve operasyonel uyum şarttır.

Yasal açıdan, gayrimenkul RWA için net ve tutarlı bir çerçeve henüz oluşturulmamıştır. Amerika'daki farklı düzenleyici kuruluşlar, tokenlerin sınıflandırılmasında farklılıklar göstermekte ve uluslararası düzeyde de referans çerçevesi eksikliği söz konusudur. Bu düzenleyici tutarsızlık, kuralların belirsizliğine yol açmakta, potansiyel yatırımcıları tehdit etmekte ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli sürdürülebilirliğini tehlikeye atmaktadır.

Düzensiz bir düzenleyici ortam olmasına rağmen, birçok tanınmış finans ve kripto para şirketi gayrimenkul RWA üzerinde çalışmaya devam ediyor. Bazı projeler, 1-2 yıllık işletim süresinde ürünün uygulanabilirliğini önceden kanıtladı. Finansal yatırım alanındaki büyük bir sektör olarak, ilgili yasal çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesi ile gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişim göstermesi bekleniyor.